Dispositif Jeanbrun : un atout pour les bailleurs

Dans un contexte où les exploitants agricoles cherchent à diversifier leurs revenus, l’investissement immobilier attire. Récemment mis en place dans le cadre du plan Relance logement, le dispositif Jeanbrun ouvre de nouvelles perspectives pour alléger la fiscalité des revenus locatifs tout en participant à l’effort de construction et de rénovation de logements. Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Un levier fiscal pour les bailleurs

Ce mécanisme s’adresse aux particuliers ainsi qu'aux associés personnes physiques de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (comme une SCI) souhaitant acquérir un bien pour le louer nu. Le principe repose sur la possibilité d’amortir une partie du prix d’achat du logement et de déduire les charges liées à la location. Les loyers perçus sont ainsi moins lourdement imposés, ce qui améliore la rentabilité globale du projet. Cet avantage fiscal est exclu du plafonnement global des niches fiscales (limité habituellement à 10 000 €).

Les biens concernés sont des logements situés dans des immeubles collectifs (les maisons individuelles sont exclues), qu’ils soient neufs ou anciens. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l'objet d'une réhabilitation lourde : soit des travaux au sens de la TVA immobilière, soit des travaux d'amélioration d'au moins 30 % de la valeur du bien permettant d'atteindre un haut niveau de performance énergétique (DPE A ou B).

Dans les faits, l’investisseur amortir une fraction du prix du bien, (calculée forfaitairement sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, le foncier de 20 % étant exclu), mais aussi déduire l’ensemble des dépenses associées, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou encore la taxe foncière. Pour l'ancien, l'assiette de l’amortissement intègre 100 % des travaux éligibles.

Des conditions à anticiper

Pour bénéficier de cet avantage, il faut répondre à certains critères. D’abord, le logement doit être loué en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans avec une mise en location obligatoire dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Des plafonds de loyers sont également imposés afin de garantir l’accès au logement pour un plus grand nombre de ménages. Par ailleurs, la location à un membre de la famille proche (foyer fiscal, ascendants ou descendants jusqu'au 2e degré) n’est pas autorisée. Ce cadre contraignant s’explique par la volonté des pouvoirs publics de soutenir une offre locative abordable.

Attention, ce dispositif est exclusif : il ne se cumule pas avec les régimes Monuments historiques, Malraux, Denormandie ou Girardin.

Le non-respect des engagements (revente anticipée, dépassement des plafonds) entraîne la remise en cause des avantages. Les amortissements déduits sont alors réintégrés à l'impôt de l'année du manquement (via un système de quotient pour lisser la progressivité). Enfin, sachez qu'à la revente, les amortissements pratiqués minorent le prix d'achat d'origine, ce qui augmentera la plus-value taxable.

Avant de se lancer, il reste essentiel d’étudier la cohérence du projet avec la situation globale de l’exploitation. L’investissement immobilier doit s’intégrer dans une stratégie patrimoniale équilibrée, tenant compte des besoins de trésorerie et de votre projet pour l’exploitation. L’accompagnement par un conseiller permet de sécuriser les choix et d’évaluer l’intérêt réel du dispositif.